在供给侧结构性改革的背景下，花样繁多的国有土地使用权“限地价、竞配建”供给模式将正常招拍挂的大部分土地溢价从现金收入转换成移送实物，表面上限制了土地成交最高价，实际上扣除无偿移交给第三方的配建房之后，房地产开发企业不仅减少了可售商品房，还要承担配建房转嫁给可售商品房的楼面地价和涉税风险。因此，建议修订并完善“限地价、竞配建”土地供给模式，同时调整竞配建涉税政策，化解土地供给模式带来的涉税风险。
　　“房子是用来住的，不是用来炒的。”党的十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。本文在房地产行业“去库存”调控持续升级背景下，剖析了由于政策配套不够完善、税收政策调整不够及时，“限地价、竞配建”土地供给模式下的保障房是否视同销售等涉税风险，并建议及时调整或明确细化相关政策规定，积极回应房地产企业的合理涉税诉求。
　　一、“限地价、竞配建”土地供给模式概述
　　“限地价、竞配建”土地供给模式，指当国有土地供给的竞买报价达到出让方事先设定的供给拍卖价格上限时，不再接受更高的供给报价，现场随即转入竞报配送无偿提供给第三方的保障房等居住用房建筑面积，每次竞报配送居住用房的建筑面积，按照事先设定的几百平方米或几百平方米的整数倍，竞报配送居住用房建筑面积的最高者为竞得人，成交土地出让价款即为出让方事先设定的上限价格。出让方有权根据房地产市场调控的政策要求，对供给拍卖出让商品住宅的预售及其销售价格进行封顶限制。为推广实施“限地价、竞配建”土地供给模式，原国土资源部曾印发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发〔2012〕26号），要求各地在继续坚持和完善土地招拍挂制度的同时，积极探索“限房价、竞地价”“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等有效的公开出让方式。
　　全面推开营改增试点之前，“限地价、竞配建”土地供给模式的涉税风险并没有引起房地产开发企业的重视，主要是因为房地产开发建设周期长，政策性住房还有优惠空间，加之营改增前绝大多数配建房项目的企业所得税和土地增值税还没有进入清算。全面推开营改增试点后，房地产业税收政策繁多、涉税业务更趋复杂。特别是“限地价、竞配建”
　　土地供给模式的施行，将正常招拍挂的大部分土地溢价从现金转换成实物，表面上限制了土地成交最高价，但扣除配建房后，可售部分的实际楼面地价不仅没有降低，还引发了增值税、企业所得税等涉税风险。
　　二、“限地价、竞配建”供给模式存在的涉税风险
　　专业人士指出，推广实施国有土地出让“限地价、竞配建”供给模式，让房地产开发企业出钱买地、建设并无偿给第三方配送居住用房，出发点应该是为了缓解土地价格过快上涨、保障性商品房或人才用房的建设压力，更重要的是配送居住用房用于公益事业或者以社会公众为对象。但是，由于没有考虑到房地产开发企业在整个配建房建设和移交过程中并未获得实际经济收益，如果税务部门将其归集为视同销售的范畴，则在一定程度上增加了房地产开发企业的税收负担，不利于对房地产市场的调控。营改增试点全面推开后，“限地价、竞配建”供给模式的房地产开发建设涉税风险问题引起了各方的关注。
　　（一）土地成本不能扣除的风险
　　以某市公开拍卖一块编号为2017P05地块的国有土地使用权为例，出让面积41 973平方米，起拍价11.6 亿元。经过激烈角逐，最终由某房地产公司以13.7亿元的报价竞得，楼面地价10 880 元/平方米（无偿配送居住用房建筑面积3.7万平方